Сегодня поговорим о том, как правильно составить договор аренды коммерческого помещения, как проверить арендодателя и на что обратить внимание при заключении договора
Допустим, у вас имеется свой бизнес и вам необходимо помещения, например для выдачи онлайн заказов. Естественно, покупать для этих целей помещение не целесообразно. Выбрали подходящее место, здание, обсудили цены и сроки с собственником, что дальше?
Тут начинается самое интересное – необходимо заключить договор аренды нежилого помещение с правообладателем данной недвижимости.
Некоторые, полагаясь на вышеуказанную договоренность, вообще пренебрегают данным пунктом. Однако письменное подтверждение договоренности просто необходимо, тем более в отношениях аренды, чтобы никто из сторон не проигнорировал свои обязанности. Если вас контрагент окажется недобросовестным можно будет обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. Конечно это можно сделать и при отсутствии договора, однако доказать свою правоту будет на порядок легче при наличии письменного соглашения между сторонами. Да же если вы докажете в суде наличии таковых правоотношений, т.е. факта аренды и ее платы, части просто оговоренных моментом можете лишиться совсем, которые просто нечем будет подтвердить.
В этой статье мы расскажем, как оформить договор аренды нежилого помещения с различными условиями и обезопасить себя от возможных проблем.
Проверка помещения и собственника
Первое, что необходимо сделать перед заключением договора, это проверить выбранное вами помещение и его владельца.
Сдать вам помещение в аренду может час его владелец, либо иное лицо, при условии наличия нотариальной доверенности.
И сразу напрашивается вопрос: если доверенность есть, но она не заверена нотариусом. Такой договор будет действительным, однако такую доверенность проще подделать и нужно это имеет ввиду.
Итак, нужно проверить кто сейчас собственник данного помещения, это можно сделать получив выписку ЕГРН. Также следует проверить паспортные данные и сведения о регистрации, чтобы они были верно отражены в договоре и очень внимательно прочитать описание объекта — адрес, вид, площадь, характеристики. Важно сверить всю указанную информацию, иначе есть риск столкнуться с мошенниками и просто потерять деньги.
Оценка договора на полноту и соответствие законам
Следующее, на что следует обратить внимание – полнота договора и соответствие его положений нормам закона.
Документ должен обязательно содержать данные о сторонах договоренности, ее предмет, условия оплаты (цену аренды), сроки и порядок того, как будут решаться возможные споры. Если есть ремонт, то еще вопросы того, кому достаются улучшения, есть ли какая-то компенсация за них.
Ремонт очень важный момент в договоре аренды! Следует всегда обращать внимание как прописан вопрос ремонта в договоре аренды и прописан ли он вообще, проще потратить некоторое количество времени и средств при проверке всех этих моментов при заключении договора, нежели потом тратить колоссальные средства на судебные процессы, судебные издержки и так далее.
Следующее – это ваши права и штрафы.
Следует заранее позаботиться о том, чтобы условия штрафов за задержку или неуплату были вам известны. Нужно проверить, есть ли описание того, при каких условиях возможно расторжение договора аренды нежилого помещения, в частности в одностороннем порядке. В этой части тоже в последствии будет проблематично вернуть потерянные средства, если верно не отразить эти аспекты в договоре. Также тут нужно указать, имеет ли право арендодатель поднимать стоимость аренды, пока действует договор, и если имеет, то какие условия он должен соблюсти.
Следует также обратить внимание на правила пользования, например, клининг, указание, кто оплачивает коммунальные услуги и т.д. Еще нужно указать в договоре, как возвращается задаток, идет ли он в счет последнего месяца.
Помимо прочего, рекомендуем отразить в договоре разграничение ответственности.
Детальное описание ответственности позволяет избежать затрат на решение проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации помещения. Это касается систем водоснабжения, электрика, охрана, видеонаблюдение и т.д. Объем ответственности полный, если сторона целиком обеспечивает функциональность и сохранность той или иной системы. Частичная ответственность подразумевает, что часть обязанностей закрепляют за арендатором, а часть — за арендодателем.
Нужна ли регистрация договора аренды помещения?
Да, при условии если срок аренды превышает один год.
Если вносятся изменения условий такого договора, необходимо составление дополнительного соглашения. Обратите внимание, его тоже требуется регистрировать.
Для регистрации договора аренды коммерческой недвижимостив Росреестре заявителю нужно обратиться в любой офис МФЦ, представить следующие документы:
- Паспорт гражданина РФ,
- Документацию, которая подтверждает права собственности на помещение,
- Квитанцию об уплате государственной пошлины,
- Готовый документ (договор) с подписями арендатора и собственника помещения (3 шт.).
Если с заявлением обращается не сам арендатор или владелец, а доверенное лицо, он обязан предоставить документ, который подтвердит его полномочия. Также подать документы можно в онлайн-формате на сайте Росреестра.
Стоит учитывать, что если договор зарегистрирован, в случае продажи помещения права арендодателя перейдут к новому собственнику. Договор останется старым, но вам придется платить новому лицу. Поэтому не всегда выгодно уклоняться от регистрации договора и занижении срока аренды.