Что такое гостевой дом с юридической точки зрения, каков его юридический статус?
В законодательстве фигурирует следующее понятие гостевого дома.
Гостевой дом — коллективное средство размещения гостиничного типа небольшой вместимости (мини-гостиницы), предоставляющие услуги временного проживания, в которых не предусмотрено оказание всего спектра гостиничных услуг. (Приказ Росстата от 28.07.2022 N 524 «Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения в сфере туризма»)
То есть можно сделать вывод, что наличие гостевого дома в любом случае предусматривает оказание какого-то объема гостиничных услуг.
Что такое гостиничные услуги?
Гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами (Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»)
Значит, для оказания такого вида услуг обязательно необходим субъект предпринимательской деятельности. Что вполне логично, ведь эта деятельность предусматривает систематическое извлечение прибыли, т.е. является предпринимательской. Значит нужно платить налоги.
Кроме того, предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной положением о классификации гостиниц (Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 N 1853 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации).
На какой земле можно строить гостевой дом?
С юридическим статусом и некоторыми требованиями, предъявляемыми к гостиничным услугам разобрались, однако земельный участок под гостевым домом тоже должен соответствовать определенным требованиям.
В классификаторе (Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков») среди видов разрешенного использования земельного участка числятся: гостиничное обслуживание – код 4.7, предполагающий размещение на земельном участке гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилых помещений для временного проживания в них.
В противном случае, использование земельного участка с иным ВРИ, может наступить административная ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ — Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
Санкция
-
административный штраф в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка,
на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 рублей;
на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 рублей;
на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 рублей, -
В случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка,
на граждан в размере от 10 000 до 20 000 рублей;
на должностных лиц - от 20 000 до 50 000 рублей;
на юридических лиц - от 100 000 до 200 000 рублей.
Можно ли все таки на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) построить мини-гостиницу или так называемый гостевой дом?
Случаи, когда на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) построены мини-гостиницы или гостевые дома, сегодня не редкость.
Использование жилого дома под гостиницу
Жилищный кодекс запрещает размещение в жилых помещениях гостиниц и предоставление гостиничных услуг в Жилых помещениях в многоквартирных домах. (ст. 17 ЖК РФ)
Однако заключение договора найма жилого помещения является одним из способов реализации правомочий собственника, прямо предусмотренных ГК РФ. (ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ) При этом минимальный срок, на который может быть заключен такой договор ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрен.
Действующее законодательство, в том числе налоговое допускает возможность краткосрочного найма жилых помещений в качестве предпринимательской деятельности.
Таким образом, предоставление жилья в краткосрочный наем может не являться оказанием гостиничных услуг и не противоречит закону.
Вывод: Гостевой дом в жилом помещении возможен и это не противоречит закону, при условии сдачи жилья в наем, а не оказания непосредственно гостиничных услуг. В таком случае Можно построить гостевой дом на земельном участке с ВРИ ИЖС.
Можно ли строить гостевой дом на ЛПХ?
Согласно классификатору при Размещении гостевого дома на землях ЛПХ должны соблюдаться следующие условия (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
Также следует помнить, что при оказании непосредственно гостиничных услуг, а не просто сдачи жилья, ВРИ должен иметь код 4.7, т.е. гостиничное обслуживание
Отличие найма от гостиничных услуг?
Не так давно Конституционный суд дал некоторые разъяснения по данному вопросу. (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 г. № 9-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П.Е. Бахирева»)
Однозначных нормативных критериев для разграничения найма и гостиничных услуг не установлено.
Конституционный суд указывает, что решать вопрос являются ли услуги гостиничным, необходимо в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств.
Основным критерием является тот факт — создаются ли деятельностью по предоставлению гостиничных услуг неудобства для иных жильцов многоквартирного дома, существенно ли они превышают те, которые имеют место в ходе обычного использования квартиры, растет ли интенсивность эксплуатации мест общего пользования в доме.
Обратите внимание
- если предприняты меры по оборудованию (оснащению) помещения, которое позволяет одновременно предоставлять его значительно большему числу граждан, чем размещаются в таком помещении при обычном проживании,
- помещение регулярно предоставляется большему числу граждан,
- помещение предоставляться менее, чем на одни сутки, а равно для удовлетворения потребностей, не связанных с проживанием в нем (для проведения празднований, других мероприятий, встреч и т.п.),
- имеет место постоянное или регулярное нахождение в местах общего пользования в многоквартирном доме лиц, обеспечивающих оказание размещенным в жилом помещении гражданам услуг, обычно оказываемых гостиницами,
- одним собственником краткосрочно предоставляется гражданам несколько помещений в одном многоквартирном доме
Все это факты дающие основания рассматривать такую деятельность как фактическое предоставление гостиничных услуг с применением соответствующих правовых последствий.
Также следует обратить внимание на еще одно важное указание Конституционного суда. Использование в рекламе терминологии, характерной для гостиничного обслуживания само по себе не является доказательством оказания гостиничных услуг.
Правильный выбор адвоката для решения вашей юридической проблемы — гарантия успеха.
От грамотного выбора юриста, в большей части, зависит скорость и качество решения Вашего вопроса.
Лучше всего о нас расскажет наш опыт и наличии большой команды сильных, знающих свое дело юристов и адвокатов.
Мы поможем в решении юридической задачи любой сложности!
